福岡で不動産名義変更をサポート 親子間売買 子、妻へ贈与・信託・相続 

多くの資格と豊富な経験で無料相談

子供、妻、夫に不動産の名義変更

福岡市南区高宮5丁目3番9号 2階(西鉄高宮駅西口前)
司法書士 行政書士 土地家屋調査士 宅建士 2級FP技能士 斉藤事務所
TEL.092-400-7600
 
不動産の名義変更を多資格事務所がスムーズにサポートします

  • 子、妻等へ贈与による不動産名義変更
  • 親子間、親族間の売買よる不動産名義変更
  • 離婚に伴い財産分与での自宅等の不動産名義変更
  • 家族信託で子供への不動産名義変更
  • 相続による不動産名義変更

 
仲介業者を入れずに親子間、親族間、知人間で不動産を売買される場合はご相談ください。不動産資格が多い事務所が、低額の費用で法的に不備が無いように売買が完了するようサポートします。



ご相談者様の都合が良い日時を気軽に下記の電話番号にご連絡ください
 
tel. 0120−928−892

 

土日をご希望の方はご相談ください

無料出張相談も可能です

 

不動産名義変更の手続き費用

各種の不動産名義変更の費用

 
不動産の名義変更で必要となる費用は次の項目になります
@契約書貼付印紙代
A登記申請の登録免許税
B司法書士の登記手続き報酬
C名義変更後の各種税金
D売買で仲介業者の手数料
 
モデルケースによる名義変更費用概算
土地 固定資産税評価額 2000万円
建物 固定資産税評価額  500万円


親子間売買

契約書貼付印紙代 1万円 1通作成しコピーを親に渡せば1万円で済む
登記申請の登録免許税


土地は固定資産税評価額の1.5% 30万円

建物は固定資産税評価額の2%   10万円 

※住宅用家屋に該当する場合には減税があります

司法書士の登記手続き 報酬 当事務所 13万円+消費税
名義変更後の各種税金

売主 不動産譲渡所得税

買主 不動産取得税、固定資産税

 

売買で仲介業者の手数料 仲介業者を入れなければ不要


親子間の暦年課税贈与

契約書貼付印紙代 200円
登記申請の登録免許税


土地・建物 固定資産税評価額の2%
50万円 

司法書士の登記手続き 報酬 当事務所 6万円+消費税
名義変更後の各種税金

受贈者に贈与税 810万5千円
受贈者に不動産取得税、固定資産税

 

親子間の相続時精算課税贈与
契約書貼付印紙代 200円
登記申請の登録免許税


土地・建物 固定資産税評価額の2%

50万円 

司法書士の登記手続き報酬 当事務所 6万円+消費税
名義変更後の各種税金


贈与税は2500万円枠までは非課税
2500万円枠を超える場合は一律20%

受贈者に不動産取得税、固定資産税

 


離婚で財産分与

契約書貼付印紙代 非課税
登記申請の登録免許税


土地・建物 固定資産税評価額の2%
50万円


司法書士の登記手続き報酬

 

当事務所 6万円+消費税
名義変更後の各種税金


分与をする方に不動産譲渡所得税
※自宅の譲渡に3000万円の控除

分与を受けるほうに不動産取得税非課税
固定資産税


家族信託設定

契約書貼付印紙代 200円
登記申請の登録免許税


土地は固定資産税評価額の0.3% 6万円
建物は固定資産税評価額の0.4% 2万円 

司法書士の登記手続き報酬

当事務所 14万円+消費税
信託契約書作成等は別料金になります

名義変更後の各種税金 委託者=受益者の場合は贈与税、不動産取得税等非課税

 


相続による名義変更

契約書貼付印紙代 遺産分割協議書非課税
登記申請の登録免許税


土地・建物 固定資産税評価額の0.4% 10万円 

司法書士の登記手続き報酬 当事務所 8万円+消費税
名義変更後の各種税金

相続税 固定資産税
相続不動産を売却すれば不動産譲渡所得税

 

B司法書士の登記手続き報酬は各事務所により料金が異なります

 

斉藤事務所の登記手続き報酬

当事務所の報酬には名義変更の他に不動産のトータル相談業務も含まれます

法定費用および実費は別途請求させていただきます

相続による不動産名義変更(相続登記) 
報酬8万円(税別)

相続人4名からは1名につき5千円加算
不動産3個からは1個につき3千円加算
取得する戸籍等が11通目からは1通2千円加算 
不動産の評価額による料金の加算はありません

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます
相続手続きの全般のご相談
不動産の法務局調査
固定資産税評価額の調査
戸籍取得等による相続人確定調査
不動産のみの遺産分割協議書作成と相続人間の書類取り纏め
相続関係説明図作成
登記申請書類作成・法務局申請
登記事項証明書取得
 
不動産以外を含む遺産分割協議書の作成は別途お見積りします
兄弟姉妹の相続、数次相続の不動産名義変更は別途お見積りします



生前贈与による不動産名義変更 
報酬6万円(税別)
不動産3個からは1個につき3千円加算
不動産の評価額による料金の加算はありません

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます
不動産調査
住民票取得
固定資産税評価額の調査
贈与契約書作成
登記申請書類作成・法務局申請
登記事項証明書取得

離婚に伴う財産分与の不動産名義変更 
報酬6万円(税別)
不動産3個からは1個につき3千円加算
不動産の評価額による料金の加算はありません

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます
不動産調査
住民票取得
固定資産税評価額調査
財産分与契約書作成
登記申請書類作成・法務局申請
登記事項証明書取得

売買による不動産名義変更 
宅建業者が入る通常の売買 報酬7万円(税別)

宅建業者が入らない親族間売買・知人間売買は報酬13万円(税別)
不動産3個からは1個につき3千円加算
不動産の評価額による料金の加算はありません

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます
不動産の法務局調査
住民票取得
固定資産税評価額調査
簡易売買契約書作成
登記申請書類作成・法務局申請

家族信託よる不動産名義変更 
報酬10万円(税別)
固定資産税評価額1000を超えるときは1000万円毎に2万円加算
不動産3個からは1個につき3千円加算

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます
不動産の法務局調査
住民票取得
固定資産税評価額調査
登記申請書類作成・法務局申請

家族信託契約書作成は別料金になります

売買、財産分与、生前贈与登記の前提で必要になる場合があります

住所変更/氏名変更登記 
報酬1万円(税別)
不動産3個からは1個につき2千円加算

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます
不動産の法務局調査
必要な場合に住民票/戸籍取得
登記申請書類作成・法務局申請


A登記申請の登録免許税

登記申請の際に印紙を法務局に提出します

相続による不動産名義変更(相続登記)

固定資産税評価額の1000分の4

1000万円の固定資産税評価額の不動産の相続登記では4万円

 

生前贈与による不動産名義変更

固定資産税評価額の1000分の20

1000万円の固定資産税評価額の不動産の贈与登記では20万円

 

離婚に伴う財産分与の不動産名義変更

固定資産税評価額の1000分の20

1000万円の固定資産税評価額の不動産の財産分与登記では20万円



 

売買による不動産名義変更

土地は固定資産税評価額の1000分の15

建物は固定資産税評価額の1000分の20

1000万円の固定資産税評価額の土地の売買登記では15万円

1000万円の固定資産税評価額の建物の売買登記では20万円

 

家族信託よる不動産名義変更

所有権移転及び信託登記 

土地は固定資産税評価額の1000分の3

建物は固定資産税評価額の1000分の4

1000万円の固定資産税評価額の土地の信託登記では3万円

1000万円の固定資産税評価額の建物の信託登記では4万円


B名義変更後の各種税金

相続による不動産名義変更(相続登記)
相続税を検討する必要があります

生前贈与による不動産名義変更
贈与を受ける人は贈与税(暦年贈与、相続時精算課税)、不動産取得税を検討する必要があります

贈与した人は譲渡所得税を検討する必要があります

離婚に伴う財産分与の不動産名義変更
財産分与は贈与税、不動産取得税を検討は普通かかりません

財産分与した人は譲渡所得税を検討する必要があります

売買による不動産名義変更
買主は不動産取得税を検討する必要があります
売主は譲渡所得税を検討する必要があります

家族信託よる不動産名義変更
委託者=受益者の場合は贈与税はかかりません
不動産取得税はかかりません
委託者≠受益者の場合は贈与税は贈与税を検討する必要があります

C売買で仲介業者の手数料
売買代金400万円を超える手数料の最高額は「売買代金の3%+6万円+消費税」でほとんどの業者がこの金額のようです。
 

親子間や親族間で不動産を売買するなら、登記手続きを司法書士に直接依頼して、不動産会社へ入れずに売買すれば、仲介手数料(売買代金×3%+6万円+消費税)を節約することが出来ます。
 

親子間、親族間、知人間で不動産売買が行われるケース

 

相続の将来の争いを防ぐために生前に親子間で売買したい
相続対策で不動産を特定の親族の名義にしたい
相続税の納税資金を作るために、親族に土地を売りたい
不動産を娘にあげたいが自分の老後資金に代金も欲しい
この家を長女に贈与したいが他の兄弟が不満をいいそうだから売買にしたい
自宅を親族が欲しいと言っているので、仲介業者を入れずに売買したい
義母の所有敷地の上に自分の建物を建てているが、買い取りたいと思っている
自宅を親族が欲しいと言っている
親子間売買の売買代金を両親の生活費にあてたい
 

親子間、親族間、知人間で不動産売買の注意点
 
税金の問題
親子間や親族間で不動産を売買したとしても、税金が優遇されるわけではありません。
売却後に予想しなかった税金がかかってきてあわてることが無いように、事前に税務署の相談を受けることをお勧めします。
 
ポイント
売買代金を、低く設定して親族間で売買すると税務署からみなし贈与と指摘され、贈与税を徴求されます。適正価格がいくらかを把握する必要があります。
 このような『みなし贈与』にならないためにも、不動産会社に周辺の取引成立事例や敷地の形状などを考慮したきちんとした時価相場を出して取引をすべきです。

 親族での売買になると他人間とは違い、なるべく安く安く取引しようという考えが双方に生まれるため金額設定が市場取引価格(相場)とかけ離れてしまうことが多くあります。相手のためを思って安い金額で取引をしたことで多額の贈与税を支払わせてしまうことになりかねないので売買代金の設定については十分注意すべきでしょう。価格の決め方については下記記事が参考になると思います。
 
売買代金の調達
売買契約の流れが進む前提として買主の方に売買代金のお金をご用意していただくことになります。現金で買主が資金を用意することができるのであれば何らの問題も発生しませんが、親族間売買で融資利用するとなるとローンをどのように通すかが大きなハードルとなります。実際にやっていただければわかるかと思いますが、「親族間売買」というだけで住宅ローンの申込をする以前の段階で大多数の金融機関ではねられてしまうことが予想されます。特に大手であればあるほど金融機関は親族間売買をやりたがらない傾向があるようです。この問題については、司法書士や行政書士といった国家資格者だけに頼った親族間売買取引にしてしまうとかなり難航することとなるでしょうから仲介会社を通したほうが間違いないです。後述する重要事項説明書作成の問題があるので、融資を利用する場合には事実上仲介会社が必須となってきます。買主にご融資がある場合には当事務所のグループ会社が仲介手数料をお値引きしたうえで対応させていただきますので、ご安心ください。
3000万円の譲渡所得税控除が使えない
 
買い替え特例を利用してないか
 





親子間・親族間の売買での適正価格は幾らなの?

 




売主の法定相続人の同意の問題
 
安い価格で不動産を売買しているなど相続時に売主の法定相続人から文句が出る場合があります。売買に当たり、他の親族の同意を取っておくことが望ましいと思われます。売買代金が少し相場より安い場合はもちろん、適正価額であっても、売主の法定相続人は何かと疑ってきます。
 
 
持分を売買して残りを贈与
安い価格で親から不動産を買いたいとしても、時価相当額でないと税務署からにらまれます。そこで持分で売買し、その後残りの持分を贈与で親からもらえば、安く買ったことと同じです。
 
金融機関から融資
仲介業者を入れないと金融機関は融資してくれません。親子間の売買では融資が厳しい金融機関もあります。
買主の経済状況や不動産の担保評価があること等の条件がクリアされることで、親子間、親族間売買でも比較的融資が通りやすくなるようです。

 
住宅ローン控除は使えるか?
 
同一生計でない場合は原則控除は受けられます。
 
 

 

売買代金の分割払いによる売買は
金融機関から借入れしたくない、借入できないなどの場合に売買代金を分割によって支払う売買契約は出来ます。分割支払いの売買契約は有効ですが、支払いの実態がない場合は税務署から贈与と認定されますので、支払いは確実に行うことが必要です。
 
 
業務の依頼に関する注意事項
 
 
売買契約書の作成
翌年の確定申告時期には売買契約書の写しを税務署へ添付することとなりますので、親族間であったとしても契約書は作成しておきます。当事務所に親族間、知人間売買で不動産の名義変更をご依頼された場合は簡易の売買契約書は無料で作成します。
 

 

親族間売買、知人間売買での売買代金

 
親族間売買とみなし贈与
 
親子や兄弟といった親族間で不動産の売買をする場合は売買代金が大きなポイントになります。
 
親族間の売買では売買代金を心情的に低く抑えようとします。しかし、時価相場から離れた低額な売買代金では、時価との差額を税務署から贈与とみなされ贈与税を請求されてしまいます。

 

みなし贈与にならない売買価格の決め方
税務署は特に親族間での売買に厳しい目を向ける
親族ってどの範囲まで?
親族間での売買の場合にはみなし贈与にならないような価格設定が重要になってきます。
東京地裁平成19年8月23日判タ1264号184頁(要旨)
相続税評価額が時価の80%の水準よりも低いことが明らかであるといえるような特別の事情は認められないから、相続税評価額と同程度の価額かそれ以上の価額の対価によって譲渡が行われた場合、相続税法第7条にいう著しく低い価額の対価とはいえないということができる。例外として、何らかの事情により当該土地の相続税評価額が時価の80%よりも低くなっており、それが明らかであると認められる場合に限って、著しく低い価額の対価による譲渡になりうると解すべきである。