福岡で不動産名義変更をサポート　親子間売買　子、妻へ贈与・信託・相続　

各種の不動産名義変更の費用

 
不動産の名義変更で必要となる費用は次の項目になります
�@契約書貼付印紙代
�A登記申請の登録免許税
�B司法書士の登記手続き報酬
�C名義変更後の各種税金
�D売買で仲介業者の手数料
 
モデルケースによる名義変更費用概算
土地　固定資産税評価額　２０００万円
建物　固定資産税評価額　　５００万円

 

�B司法書士の登記手続き報酬は各事務所により料金が異なります

斉藤事務所の登記手続き報酬

当事務所の報酬には名義変更の他に不動産のトータル相談業務も含まれます

法定費用および実費は別途請求させていただきます

�A登記申請の登録免許税

登記申請の際に印紙を法務局に提出します

�B名義変更後の各種税金

相続による不動産名義変更(相続登記）
相続税を検討する必要があります

生前贈与による不動産名義変更
贈与を受ける人は贈与税（暦年贈与、相続時精算課税）、不動産取得税を検討する必要があります

贈与した人は譲渡所得税を検討する必要があります

離婚に伴う財産分与の不動産名義変更
財産分与は贈与税、不動産取得税を検討は普通かかりません

財産分与した人は譲渡所得税を検討する必要があります

売買による不動産名義変更
買主は不動産取得税を検討する必要があります
売主は譲渡所得税を検討する必要があります

家族信託よる不動産名義変更
委託者＝受益者の場合は贈与税はかかりません
不動産取得税はかかりません
委託者≠受益者の場合は贈与税は贈与税を検討する必要があります

�C売買で仲介業者の手数料
売買代金４００万円を超える手数料の最高額は「売買代金の３％＋６万円＋消費税」でほとんどの業者がこの金額のようです。
 

親子間や親族間で不動産を売買するなら、登記手続きを司法書士に直接依頼して、不動産会社へ入れずに売買すれば、仲介手数料（売買代金×３％＋６万円＋消費税）を節約することが出来ます。
 

親子間、親族間、知人間で不動産売買が行われるケース

相続の将来の争いを防ぐために生前に親子間で売買したい
相続対策で不動産を特定の親族の名義にしたい
相続税の納税資金を作るために、親族に土地を売りたい
不動産を娘にあげたいが自分の老後資金に代金も欲しい
この家を長女に贈与したいが他の兄弟が不満をいいそうだから売買にしたい
自宅を親族が欲しいと言っているので、仲介業者を入れずに売買したい
義母の所有敷地の上に自分の建物を建てているが、買い取りたいと思っている
自宅を親族が欲しいと言っている
親子間売買の売買代金を両親の生活費にあてたい
 

親子間、親族間、知人間で不動産売買の注意点
 
税金の問題
親子間や親族間で不動産を売買したとしても、税金が優遇されるわけではありません。
売却後に予想しなかった税金がかかってきてあわてることが無いように、事前に税務署の相談を受けることをお勧めします。
 
ポイント
売買代金を、低く設定して親族間で売買すると税務署からみなし贈与と指摘され、贈与税を徴求されます。適正価格がいくらかを把握する必要があります。
　このような『みなし贈与』にならないためにも、不動産会社に周辺の取引成立事例や敷地の形状などを考慮したきちんとした時価相場を出して取引をすべきです。

　親族での売買になると他人間とは違い、なるべく安く安く取引しようという考えが双方に生まれるため金額設定が市場取引価格（相場）とかけ離れてしまうことが多くあります。相手のためを思って安い金額で取引をしたことで多額の贈与税を支払わせてしまうことになりかねないので売買代金の設定については十分注意すべきでしょう。価格の決め方については下記記事が参考になると思います。
 
売買代金の調達
売買契約の流れが進む前提として買主の方に売買代金のお金をご用意していただくことになります。現金で買主が資金を用意することができるのであれば何らの問題も発生しませんが、親族間売買で融資利用するとなるとローンをどのように通すかが大きなハードルとなります。実際にやっていただければわかるかと思いますが、「親族間売買」というだけで住宅ローンの申込をする以前の段階で大多数の金融機関ではねられてしまうことが予想されます。特に大手であればあるほど金融機関は親族間売買をやりたがらない傾向があるようです。この問題については、司法書士や行政書士といった国家資格者だけに頼った親族間売買取引にしてしまうとかなり難航することとなるでしょうから仲介会社を通したほうが間違いないです。後述する重要事項説明書作成の問題があるので、融資を利用する場合には事実上仲介会社が必須となってきます。買主にご融資がある場合には当事務所のグループ会社が仲介手数料をお値引きしたうえで対応させていただきますので、ご安心ください。
３０００万円の譲渡所得税控除が使えない
 
買い替え特例を利用してないか
 





親子間・親族間の売買での適正価格は幾らなの？

 




売主の法定相続人の同意の問題
 
安い価格で不動産を売買しているなど相続時に売主の法定相続人から文句が出る場合があります。売買に当たり、他の親族の同意を取っておくことが望ましいと思われます。売買代金が少し相場より安い場合はもちろん、適正価額であっても、売主の法定相続人は何かと疑ってきます。
 
 
持分を売買して残りを贈与
安い価格で親から不動産を買いたいとしても、時価相当額でないと税務署からにらまれます。そこで持分で売買し、その後残りの持分を贈与で親からもらえば、安く買ったことと同じです。
 
金融機関から融資
仲介業者を入れないと金融機関は融資してくれません。親子間の売買では融資が厳しい金融機関もあります。
買主の経済状況や不動産の担保評価があること等の条件がクリアされることで、親子間、親族間売買でも比較的融資が通りやすくなるようです。

 
住宅ローン控除は使えるか？
 
同一生計でない場合は原則控除は受けられます。
 
 

売買代金の分割払いによる売買は
金融機関から借入れしたくない、借入できないなどの場合に売買代金を分割によって支払う売買契約は出来ます。分割支払いの売買契約は有効ですが、支払いの実態がない場合は税務署から贈与と認定されますので、支払いは確実に行うことが必要です。
 
 
業務の依頼に関する注意事項
 
 
売買契約書の作成
翌年の確定申告時期には売買契約書の写しを税務署へ添付することとなりますので、親族間であったとしても契約書は作成しておきます。当事務所に親族間、知人間売買で不動産の名義変更をご依頼された場合は簡易の売買契約書は無料で作成します。
 

親族間売買、知人間売買での売買代金

 
親族間売買とみなし贈与
 
親子や兄弟といった親族間で不動産の売買をする場合は売買代金が大きなポイントになります。
 
親族間の売買では売買代金を心情的に低く抑えようとします。しかし、時価相場から離れた低額な売買代金では、時価との差額を税務署から贈与とみなされ贈与税を請求されてしまいます。

みなし贈与にならない売買価格の決め方
税務署は特に親族間での売買に厳しい目を向ける
親族ってどの範囲まで？
親族間での売買の場合にはみなし贈与にならないような価格設定が重要になってきます。
東京地裁平成19年8月23日判タ1264号184頁（要旨）
相続税評価額が時価の80％の水準よりも低いことが明らかであるといえるような特別の事情は認められないから、相続税評価額と同程度の価額かそれ以上の価額の対価によって譲渡が行われた場合、相続税法第7条にいう著しく低い価額の対価とはいえないということができる。例外として、何らかの事情により当該土地の相続税評価額が時価の80％よりも低くなっており、それが明らかであると認められる場合に限って、著しく低い価額の対価による譲渡になりうると解すべきである。